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黄祖仕:像做制造业一样做地产(图)

2012-05-16 09:11:27来源:重庆日报
融汇集团董事长黄祖仕 本报记者 张锦辉 摄

融汇集团董事长黄祖仕 本报记者 张锦辉 摄

  在房地产这个江湖,一夜暴富者不计其数,但来去匆匆、昙花一现者也多如牛毛。这里充斥着浮躁、激进和财富理想。

  2003年,黄祖仕携带3000亩大盘“融汇半岛”,闯入重庆地产江湖。10年过去了,当年和融汇一起叱咤风云的,要么已大富大贵(如金科),要么已石牛沉海(如天龙)。

  而融汇集团董事长黄祖仕还依旧老样子:梳着一个传统的偏分头,穿着不知品牌的素色羊毛衫加呢子西服。如果不知道他是一个身家数十亿的主,当他枯坐在他那偌大的办公室里,断不会引起你的关注。

  在媒体上,几乎很难找到关于他的报道。他是一个谜。

  低调

  “你做记者这么多年,能数出几个做机械制造的老板名字?”

  要揭开黄祖仕这个谜团,最好的突破口,是了解他的思路。

  按照业界普遍观点,房地产是为居住者提供住房销售及售后服务的行业,其性质倾向于销售和服务,因此属于第三产业。

  但黄祖仕并不这么认为。在他看来,房地产是制造业。做房地产,需要制造业精神。

  何谓制造业精神?

  一般的解释是,充分的市场竞争下较低的利润水平,逼迫企业在产品的制造环节最大限度地优化管理、缩减产品单位成本,在销售环节最大限度地创造客户价值,从而赢得更大的用户规模。

  日本丰田汽车“精益生产”被业界认为是制造业精神的起源。

  按照业界“共识”,当前房地产更多依赖于垄断性资源,还远未到向管理要效益、向成本要效益的发展阶段。和国内制造业5%的平均利润率水平比较,尽管遭遇“史上最严厉调控”,去年,中海毛利率为40.35%,万科为30.44%,房地产业仍然是当之无愧的暴利行业。

  不过,黄祖仕看到的,却是整个行业的盛世危机。

  “整个行业充斥着急功近利的浮躁气息,很多人进入房地产行业想的都是挖一桶金就走人,”黄祖仕担心,一个行业不扎扎实实做产品、做服务,根本不可能可持续发展。随着国民经济结构的调整和消费意识的逐渐成熟,现在看来仍然是暴利的房地产行业,终结将进入低利润时代,开发商要想在大浪淘沙中存活下来,惟一的办法就是向产业历史更长、产业经验更成熟的制造业学习其严谨、务实的精神。

  黄祖仕坦言,房地产业不可能长期维持高利润,住宅产业一定会像制造业一样步入充分竞争。所以,他提出要向制造业学习,学习他们对成本的控制,学习他们对性价比的追求,学习他们对存货的管理,学习他们对营销渠道的开辟,学习他们品牌的建立。

  有这一点认识之后,不难理解为什么黄祖仕会低调如斯,为什么媒体上鲜有对他的报道。正如他反问记者那样:你做记者这么多年,能数出几个做机械制造的老板名字?[!--empirenews.page--]

  慢跑

  “饭要一口一口吃,路要一步一步的走。步子迈大了,容易扯着蛋。”

  在步法与拳法上并不显山露水的太极推手,看似柔弱而缓慢,却能顷刻间置人于死地。黄祖仕推崇这种古老的武术技法,理由是:从策略上讲,太极推手潜心酝酿厚积薄发,能赢在最后。它有几分像制造业。

  太极推手与地产有什么关系,黄祖仕却转移了话题,他援引中国百城价格指数告诉记者,2011年重庆主城平均楼价为建面每平方米6525元。

  而在黄祖仕的家乡福建福州市,仅楼面地价,在2011年已经超过每平方米6000元。资本的大进大出,提高的是整个行业的盈利基数。

  “和一线城市甚至某些发达的二线城市比较,重庆的楼价较低,很难说有什么泡沫,”黄祖仕的判断是,对于开发商而言,楼市低价既是挑战又是机遇。挑战是难以一夜暴富,机遇则是市场整体健康,开发商如果像制造业那样稳打稳扎,则能稳定获利,风险更小。

  2003年,携“制造业精神”的黄祖仕来到重庆。他的第一个作品是位于巴南李家沱的融汇半岛。

  当黄祖仕跨过李家沱大桥来到融汇半岛所在地块时,这里还是荒地。炊烟袅袅和鸡犬相闻的农耕景象,与主城其他几个商圈的车水马龙形成鲜明对照。

  到这儿做开发,有前景吗?

  黄祖仕的团队很疑惑。

  此时,该地块周边的一个盘,套内面积售价每平方米仅1800元。照此测算,即便楼面地价再低,除去建设和安装成本,开发利润也微乎其微,甚至亏本。

  翻看了城市规划,参照此前经历的福州城市扩张和房地产迅猛发展相得益彰的经验,以及巴南城市化进程的提档加速,黄祖仕的结论是:拿下!

  其实,在2003年前后,重庆房地产市场正值启动之际,整个主城市场积累了几十年的“刚性需求”加上区县蜂拥而入的投资客,使房价几乎“每个月都在涨”,不少开发商在热点区域开发“短、平、快”项目获利丰厚。而黄祖仕放弃了在热点区域做小项目的赚快钱模式,选择在李家沱这片相对偏远的土地上做3000亩的大盘。

  面对巨量的基础设施投入、漫长的开发周期以及缓慢的市场认知度和投资回报,这除了需要雄厚的资金实力外,还需要怀揣一份城市运营的气魄。

  黄祖仕认为,房地产暴利不会是常态,要持续发展,开发商更需要像做制造业一样做大盘,安安心心做品质。

  2003年至今,国家先后四轮调控房地产,一大批开发商“歇菜”。但随着大社区的逐渐成熟,融汇半岛的房价已经由一期开盘的每平方米2600元卖到了7000元,同时后期广袤的开发土地和可掌控的开发节奏,使该项目成为业界羡慕的“现金奶牛”。

  “如今,再回头思量我的"剑走偏锋",你会怎样想?”黄祖仕问。

  “饭要一口一口吃,路要一步一步的走。步子迈大了,容易扯着蛋。”葛优在《让子弹飞》里说。[!--empirenews.page--]

  禀赋

  “一个人心要正、胸要宽、做什么事都肯努力,大长今那种锲而不舍的精神令我特别感动。”

  《福布斯》中国富豪榜的前十位,开发商的数量已经连续多年超过一半。在一个快速造富的行业,不是追求项目短平快和当期财务回报,而是像条老黄牛一样,守住不多的几个项目缓慢的耕耘。这种细水长流的方式,被黄祖仕界定为制造业精神。

  关键是,众人皆醉他独醒,他的制造业精神从何而来?

  当记者把这个问题抛给黄祖仕时,他却问了记者另外一个问题:孩子不吃饭,怎么办?

  富裕家庭的通常做法是让大人端着饭碗,拿着勺子,撵着孩子,说一句好话喂一口饭。但黄祖仕的两个孩子没有享受到这样的优待,“孩子愿吃就吃,不吃拉倒,绝不准喂饭。”

  黄祖仕将这种教育孩子的方法称为“饥饿疗法”。他说,富家子弟从小娇生惯养,长大了必然骄横跋扈,心浮气躁,没有认真做事的心态,不但难以继承家业,而且还要败家。

  “饥饿疗法”来自于黄祖仕自己的人生成长经验。

  1954年,黄祖仕出生在福州福清市一个清贫家庭,一岁那年,他的母亲辞世,父亲独自抚养四个孩子。“那时父亲在外面挣钱,我们几兄弟就在家里做饭。没有力气打水,就几个兄弟一起抬;粮食不够吃,就出去挖野菜。可以说,我们的童年,基本是靠吃野菜活下来的。”他这样形容自己的童年生活。

  在饥饿中求生存的并非只有黄祖仕一人。

  由于土地贫瘠,福清人更多地选择漂洋过海,到海外讨生活。福清是我国海外华人主要祖籍地之一。有学者提出,支配福清人海外求生的,是一种完全不同于内陆农耕文明的海洋型文明。海洋文明缺少农耕文明的三纲五常,更强调人在自然面前是平等的,决定命运的是自己的努力。同时,海洋型文明的商品意识浓厚,因为在海上每样东西都必须是交换得来,因而福清人有很好的商业禀赋。

  这样的禀赋,造就了黄祖仕家族的显赫

  大哥黄祖传,香港巨成集团和福州汇诚地产董事长;二哥黄祖渊,江西巨成实业董事长;三哥黄祖仁,重庆巨成集团董事长。

  依靠“饥饿疗法”完成人生塑造的黄祖仕,在多年后从一部韩国励志剧《大长今》中找到了共鸣。

  他说:“一个人心要正、胸要宽、做什么事都肯努力,大长今那种锲而不舍的精神令我特别感动。”他认为,这种精神,放在企业的经营发展理念上,也就是诚信负责、持续发展的制造业精神。

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