上海外滩地王或被收回 4.5亿定金将被没收

[提要]　　今年2月，上海证大置业以92.2亿元竞拍得上海外滩8-1金融地块项目用地，再次刷新上海地王纪录。近日有知情人士透露，上海证大募集的资金距离全额付清出让金仍有差距

 
　　上海外滩8-1地块

　　第一财经日报9月13日报道  临近全额支付土地出让金的最后期限，缺钱的上海证大（00755.HK）很可能会丢掉已经到手的外滩“地王”。

　　自今年2月份以92.2亿元一举获取上海外滩“地王”之后，上海证大便始终深陷资金话题之中。有知情人士近日向《第一财经日报》记者透露，虽然历经多方努力，上海证大募集的资金距离全额付清上述地块出让金仍然有差距。“如果在最后期限到来时还是未能完成支付，‘地王’很有可能面临被收回的局面。”若果真被收回，按规定，上海证大以前支付的4.5亿元保证金将被没收。

　　今年2月，北京国土部门便因为大龙地产（600159.SH）逾期未缴清土地款而收回其拍得的“地王”。

　　“蛇吞象”游戏再现

　　上海外滩国际金融服务中心地块（8-1地块）在今年2月份的出让，可谓轰动一时。资料显示，该地块东至中山东二路、南至东门路、西至人民路、北至原海港医院围墙，用地面积5.7276万平方米。这幅被称为“上海勾地制首单”的地块，最终通过招标、评比及竞价等系列步骤之后，由上海证大以92.2亿元代价力克群雄，纳入囊中，其楼面地价折合约为34148元/平方米。

　　按照相关规定，项目开工时间控制在2010年11月1日至2011年4月30日期间。而土地出让价款的付款期限，则限定在出让合同签订后2个月内付清，或半年内分期支付。

　　在上海证大于2月3日发布的拿地公告中提及，预期土地出让合同将于2010年2月11日或上海市黄浦区规划和土地管理局批准之后订立。不过有消息称，上海外滩“地王”的支付时间期限应为9月13日。

　　不过这一话题对于上海证大而言显得讳莫如深。该公司相关人士在回答记者询问时回复称：“9月13日并不是最后期限，关于该幅土地的运作方式及后续操作，将会由公告形式予以透露。”

　　鉴于这一短期内需要完成支付的巨大资金压力，国际评级机构标准普尔7月曾将上海证大“B+”的长期企业信贷评级，以及“B+”的债务评级置于负面信用观察名单。理由是，此次收购仅金额就相当于证大房产2009年总资产的1倍，而且款项支付将依赖于外部各方的融资，但这充满不确定性。

　　而证大的中期业绩报告则显示，截至2010年6月30日，公司持有现金仅有约12.55亿元人民币。

　　要全数拿出这92.2亿元，难度可想而知。这种情况很像2009年11月中旬以50.5亿元拍下北京“地王”的大龙地产，按2009年该公司2.87亿元的利润计算，起码需连续“辉煌”17年才能支付50.5亿元的土地出让金。外界一直在质疑大龙地产的支付能力。果然，2月1日，北京市国土资源局发布公告称，由于大龙地产逾期未全额付清土地出让金，取消大龙公司的竞得资格。

　　银根紧缩筹钱困难

　　面对外界的质疑之声，上海证大迅速作出了反应。4月27日，公司对外宣布称，将与复地集团公司、杭州绿城置业投资有限公司和上海磐石投资管理有限公司，共同投资设立一合资企业。完成之后，各方分别按照50%、30%、10%及10%的股权分配，以现金形式向合资公司提供贷款。

　　通过此次协议合作，几家企业实际上已“被串在了一条绳上”。其中，上海证大以名下喜马拉雅项目股权作为质押，以期作为获取复地集团公司25.72亿元贷款之保障。另一边，亦在假设复地集团未能支付这笔股东贷款的情况下，则绿城可以1亿元代价从复地手中购得合资公司10%股权，以使得绿城持有合资公司股权增长至20%。

　　尽管在组建合资公司公告中并未明确上海外滩“地王”与设立该合资企业的相互联系，然而一句“合资公司将打造成资金集中平台，从而在上海投资更大型项目”的阐述，则显得意味深长。其实早在证大拿地之初便曾对外公告称，公司有意与多家投资者进行磋商，以组建项目公司共同发展地块。

　　按照协议规定，原本合资企业中证大、复地、绿城及磐石各方，分别支付10亿元、25.72亿元、8.58亿元及1.873亿元，共计逾46亿元，这一数字恰好足够支付50%的土地出让金。

　　“现在合作关系之间的联系链条很脆弱。”另一位知情人士表示，“鉴于资金压力，绿城继续参与的可能性并不大，而复地是否亦会如期付清股东贷款，如今也是个未知数。这对于证大来说，土地出让金的支付压力可想而知。”

　　这并不难理解，在银根持续收缩的情况下，房地产企业的资金链开始逐渐紧绷起来。以绿城为例，2010年中期业绩报告显示，该公司的负债率已高达158.8%。这家在期内持有现金110亿元的公司，负债额却高达303亿元，委实显得捉襟见肘。

　　就在8月底，还有投资界人士称，曾经接到来自证大的融资“绣球”，“当时提及这一地块的资金差距还有数十亿元之多。”

　　一位接近证大的人士表示，面临土地出让价款付清最后期限的步步紧逼，证大始终在做着不懈的资金筹集努力。“只是现在形势不理想，无论是境内的宏观政策效应，还是境外资金监管力度的加大，都对证大筹集资金的行动造成影响。”